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“先付后用”条款起作用,合法规范是关键

“先付后用”条款起作用,合法规范是关键

案情简介:

沈某系甲村的社员,201611日甲村与沈某签订了一份《某某镇农村土地承包经营权委托流转合同》。双方约定甲村将本村位于AB等地的32户农户面积70亩的土地承包给沈某从事农业种植生产经营;流转期限为5年,时间从201611日开始*20201231日止;流转价款每年800/亩,流转土地涉及上级补助给农户的补贴归农户所有;流转土地先付租费后用,土地流转租费一年一付;每年的流转租费在上一年度的12月底前一次性付给农户;甲村在201611日交付流转土地,沈某应在合同到期日归还租赁土地等事项。

合同签订后,甲村依合同约定将32户农户的70亩土地统一交付给了沈某使用,在合同履行过程中沈某仅支付了2016年度的土地流转租费56000元,但对2017年度、2018年度、2019年度三年度的土地流转租费共计168000元未付其中2020年度的土地流转费未到支付时间。嗣后2017年度、2018年度、2019年度三年的土地流转费经甲村催讨,沈某分文未付,甲村遂将沈某诉*法院,诉讼请求为一、依法判令沈某立即支付土地流转租费168000元,并支付其中560005600056000分别自201711日起201811日起201911日起*款付清之日止按中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率计算的利息;二、本案诉讼费用由沈某承担。

 

案件焦点:

一、甲村与沈某签订的《某某镇农村土地承包经营权委托流转合同》是否合法有效?

二、甲村在合同未到期的情况下能否主张土地流转租费?

三、甲村主张的利息是否合理、合法?

 

代理/辩护意见:

代理词

尊敬的审判员:

    根据《民事诉讼法》第58条之规定,浙江中绍律师事务所接受本案甲村的委托,并指派我担任本案甲村的诉讼代理人参加今天的庭审活动,通过刚才的庭审调查和举证质证,代理人对本案案情已基本了解,发表代理意见如下:

    一、代理人认为甲村与沈某于201611签订的《某某镇农村土地承包经营权委托流转合同》合法有效。在庭审中,甲村已经向法庭提交了《某某镇农村土地承包经营权委托流转合同》一份,该合同经甲村、沈某双方签字、盖章,是双方真实意思表示,遵循了平等、自愿、等价有偿的原则,不违反法律规定,是合法有效的。

    二、代理人认为甲村在合同未到期的情况下能主张土地流转租费,沈某应立即支付土地流转费168000事实清楚、证据充分。在庭审中,甲村已经向法庭提交了双方签字、盖章的某某镇农村土地承包经营权委托流转合同》,合同中双方约定,甲村将本村位于AB等地的32户农户面积70亩的土地承包给沈某从事农业种植生产经营;流转期限为5年,时间从201611日开始*20201231日止;流转价款每年800/亩,流转土地涉及上级补助给农户的补贴归农户所有;流转土地先付租费后用,土地流转租费一年一付;每年的流转租费在上一年度的12月底前一次性付给农户。据此,2017年度、2018年度、2019年度的土地流转租费各56000元应分别于201612月底前、201712月底前、201812月底前支付。

甲村已经依合同约定将32户农户的70亩土地统一交付给了沈某使用,在合同履行过程中沈某仅支付了2016年度的土地流转租费56000元和保证金14000元,根据合同的约定,甲村在合同未到期的情况下,有权利在20181231日后主张2017年度、2018年度、2019年度三年度的土地流转租费共计168000元。为此根据法律规定依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。

三、代理人认为沈某应支付其中560005600056000分别自201711日起201811日起201911日起*款付清之日止按中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率计算的利息。本案中甲村与沈某双方对土地流转费用的支付时间有约定,沈某长期拖欠土地流转费用,给甲村造成一定的经济损失,根据《中华人民共和国合同法》第*百零七条的规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。沈某逾期支付土地流转费用,给甲村造成的经济损失,沈某应依法赔偿。为此对于甲村要求沈某支付逾期利息的诉讼请求于法有据,计算标准及起止时间也合理合法

以上代理意见望法庭采纳,支持甲村的全部诉讼请求。

 

甲村代理人:黄长江

201961

 

判决结果:

    一审法院经审理判决如下:一、沈某于本判决生效之日起三十日内支付甲村土地流转租费合计人民币168000元,并支付其中56000元、56000元、56000元分别自201711日起、201811日起、201911日起*实际日止按中国人民银行公布的同期同贷款利率计算的利息;二、本案诉讼费用减半收取1830由沈某承担。

 

案例分析:

一、土地承包经营权转包合同纠纷管辖

根据《民事诉讼法》的规定,因农村土地承包合同纠纷提起的诉讼,由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。

 

二、处理此类纠纷的法律依据

1、《中华人民共和国合同法》总则部分的相关规定,如本案中用到了第八条、一百零七条、一百零九条。

第八条 依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同,受法律保护。

第*百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第*百零九条 当事人一方未支付价款或者报酬的,对方可以要求其支付价款或者报酬。

2、《中华人民共和国物权法》第三编第十一章“土地承包经营权”的相关规定

3、《农村土地承包法》、*高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》等相关规定。

 

三、本案中甲村与沈某签订的《某某镇农村土地承包经营权委托流转合同》是否有效?

某某镇农村土地承包经营权委托流转合同》经双方签字、盖章,是双方真实意思表示,遵循了平等、自愿、等价有偿的原则,不违反法律规定,是合法有效的。既然是依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。

 

四、甲村在合同未到期的情况下能否主张土地流转租费

    甲村在合同未到期的情况下能主张土地流转租费,沈某应立即支付土地流转费168000元。甲村与沈某签订的某某镇农村土地承包经营权委托流转合同》,合同中双方约定,甲村将本村位于AB等地的32户农户面积70亩的土地承包给沈某从事农业种植生产经营;流转期限为5年,时间从201611日开始*20201231日止;流转价款每年800/亩,流转土地涉及上级补助给农户的补贴归农户所有;流转土地先付租费后用,土地流转租费一年一付;每年的流转租费在上一年度的12月底前一次性付给农户。据此,2017年度、2018年度、2019年度的土地流转租费各56000元应分别于201612月底前、201712月底前、201812月底前支付。

甲村已经依合同约定将32户农户的70亩土地统一交付给了沈某使用,在合同履行过程中沈某仅支付了2016年度的土地流转租费56000元和保证金14000元,根据合同的约定,甲村在合同未到期的情况下,有权利在20181231日后主张2017年度、2018年度、2019年度三年度的土地流转租费共计168000元。为此根据法律规定依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。

 

五、甲村主张的利息是否合理、合法?

因沈某拖欠土地流转费用,给甲村造成损失,根据《中华人民共和国合同法》第*百零七条的规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对于甲村要求沈某支付逾期利息于法有据,计算标准及起止时间也合理。

 

结语和建议:

一、农村土地承包经营权委托流转合同中的主体问题。

发包方的主体。根据《农村土地承包法》第12条的规定,发包方的主体是农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组。在村民小组集体所有的土地情形下,村民小组的利益是独立的,其法律地位也必须独立。此时发包方的主体只能是村民小组而不是村委会。因为村民小组发包土地是基于村民小组集体土地所有权的事实和依据农村土地承包法的规定代表村民小组集体进行的。

承包方的主体。司法解释第3条规定:承包方是指以家庭承包方式承包本集体经济组织农村土地的农户,以及以其他方式承包农村土地的单位或者个人。

 

二、合同效力问题。

因为土地承包经营权具有用益物权性和其生产要素特征,土地承包经营权的流转能够活跃经济,推动生产力的发展。所以农户依法取得土地承包经营权后是可以依照法律的规定对土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或其他方式流转的。但《农村土地承包法》对因土地承包经营权的流转关系规定了较为严格的限制条件,采取转让方式流转的,应经发包方同意,采取转包、出租、互换或其它方式流转的,应经发包方备案。在土地承包经营权的流转时均应当遵循平等、自愿、等价有偿的原则。对当事人之间没有签订书面协议的,流转合同无效。因此,对于此类案件纠纷,一定要以签下合法有效的书面协议为准,且严格按照法律规定办理好备案手续,否则会面临败诉的风险。

 

三、合同条款的设置问题。

一份好的合同,不仅可以保护当事人的合法权益,还可以减少诉累,使当事人免于将过多精力耗费在诉讼中。本案中,“先付后用”的条款设置就为当事人节省了诉讼时间,且合同其他条款约定清晰,也使诉讼程序走更加顺利。

 

四、土地流转保证金的问题

    合同中对于保证金的设置是有技巧的。如本案中土地流转保证金就交的太少,起码应设置为一年的租金,并且应该约定若沈某延期交付土地流转租费,甲村有权利没收土地流转保证金。这样配合“先付后用”的条款,在沈某违约时,甲村走诉讼途径的损失是*小的,也可以省下执行这个程序。

 

五、尽量协商解决

    在承租方没有能力支付土地流转租费时,应尽量协商解除合同、恢复原状,这样出租方能提前及时再次土地流转,减少双方的经济损失。

 



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